Не следует думать, что инвестиции в недвижимость сводятся только к покупке квартир для последующей перепродажи или лизинга. Сегодня большинство инвесторов вкладывают средства в коммерческую недвижимость, ведь такие вложения приносят намного больше прибыли. Анализируем информацию предоставленную компанией Migration Group

Главные отличия жилой и коммерческой недвижимости

  1. Количество сделок купли-продажи. Загородные дома, элитные апартаменты чаще хотят получить в полную собственность, а площадки под бизнес, как правило, арендуют, так как приобрести их на первых этапах развития бизнеса могут далеко не все. Поэтому, сделок по продаже объектов жилого фонда заключается в разы больше.
  2. Постоянная прибыль. КН должна быть доходной, например, если в квартире постоянно проживают люди (бесплатно), ее относят к жилому фонду. В случае если это же помещение сдать в аренду оно трансформируется в КН.
  3. Окупаемость. Для жилых объектов этот термин не употребляется, а вложения в нежилой фонд должны окупиться за 5-9 лет, при условии высокой ликвидности приобретения. За этот промежуток времени владелец должен в полной мере возвратить потраченные средства и начать получать чистую прибыль.
  4. Стоимость. КН дороже жилой на 20-30%, в некоторых элитных новостройках цена апартаментов на порядок выше, чем бизнес-площадок. А при массовой застройке кварталов, стоимость квадратных метров может быть одинаковой.

Факторы, определяющие стоимость объекта

На стоимость объектов нежилого фонда влияет месторасположение, окружающая инфраструктура, метраж, состояние. Но внимание стоит обращать и на дополнительные параметры. Например, при сравнении двух аналогичных объектов, находящихся на одной улице, обратите внимание на расположение входа. 

Помещение, имеющее вход с улицы будет стоить дороже того, вход которого расположен со двора. Так как это будет отражаться на последующей прибыли. Влияние на стоимость также будет оказывать потенциальный доход. Например, на цену склада будет влиять не только месторасположение, но и близость к трассам, наличие подъездных путей.

Особенности сдачи в аренду коммерческой недвижимости в России

Инвестиции в недвижимое имущество могут приносить гораздо больше дивидендов, чем банковские депозиты. За последние два года инвестиционные вложения в недвижимое имущество возросли на 40%. Однако сегодня частных вкладчиков больше интересует КН, так как она приносит больше прибыли. Но каким же вариантам стоит отдать предпочтение, чтобы получать доход как можно выше?

  1. Небольшие магазины и офисы, находящиеся на первых этажах зданий. Без учетов налогов, средняя доходность таких площадок составляет 11-12%. Прибыль зависит от месторасположения, постоянный доход могут приносить торговые помещения площадью в 3-4 тысячи квадратных метров с хорошей локацией. А помещение, находящиеся в проходном месте будет востребовано даже во время кризиса. Имея в собственности большую торговую площадку, не стоит предоставлять места множеству разных арендаторов, лучше отдать предпочтение крупным сетевым магазинам.
  2. Офисные помещения. Офисы долгое время оставались лидерами инвестиционных вложений. Средний показатель доходности в этом сегменте составляет 9-10% годовых. Сегодня большим спросом пользуются площади в 100-200 квадратных метров. За последние 5 лет новые офисы практически не строились, поэтому в прошлом году арендные ставки начали возрастать. Несмотря на это, эксперты по-прежнему оценивают данный сегмент как перспективный, хотя риски здесь очень серьезные.
  3. Склады. Для начинающего вкладчика этот сектор остается наиболее рисковым и непредсказуемым. В России, в частности в Москве, нет дефицита складов, а их вакантность остается на уровне 7-9%. Кроме того, конкуренция в данном сегменте велика, поэтому о долгосрочных контрактах можно позабыть. Сегодня востребованными остаются склады от 100 тысяч квадратных метров. Такие проекты реализуются под заказчика по схеме Built-to suit.

Коммерческая недвижимость в Европе

Большинство государств Европейского союза поощряет открытие бизнеса, инвестирование средств в экономику и создание новых рабочих мест на своей территории. Ряд стран предлагает инвесторам получить вид на жительство, а затем и гражданство без ограничения в правах, передвижении или времени нахождения в стране. Получить европейское гражданство можно и посредством покупки дорогостоящей недвижимости. Сегодня самые привлекательные города для приобретения недвижимого имущества для лизинга — это Париж, Берлин, Мюнхен, Лондон и Мадрид.

В зависимости от бюджета, выделяют пять вариантов для инвестирования:

  • За 200-250 тысяч евро можно приобрести кафе в курортной зоне или апартаменты для лизинга;
  • 500-2,5 миллиона евро хватит для покупки пары квартир, элитных апартаментов, виллы или офиса в 100-350 тысяч квадратных метров;
  • За 2,5-5 миллионов евро можно приобрести первые этажи жилых комплексов под кафе, ресторан, супермаркет, салон красоты, а также элитные особняки или виллы, доходность таких объектов составляет 5%.
  • 5-10 миллионов евро хватит для приобретения 10 квартир в новом жилом комплексе, отеля в курортной зоне и торговых площадей;
  • За 10-20 миллионов евро можно приобрести пару престижных гостиниц, торговых и бизнес-центров.

Помимо того, что взамен на инвестиции в недвижимое имущество в некоторых странах можно получить вид на жительство, а в последующем гражданство, открытие офиса в европейской столице выведет бизнес на новый уровень. Получая официальную прибыль в Европейском союзе, инвестору предоставляется возможность хранить капитал в твердой валюте. В будущем, при продаже бизнес-площадки в Европе можно будет выручить хорошую сумму денег.